【Bản dự thảo — chưa có hiệu lực】 Cập nhật 07/2026 (bản dự thảo ngày 20/07/2026)
Nhiều người mua nhà ở Bình Dương đang hỏi một câu giống nhau. Luật đất đai lại sắp đổi nữa sao, sổ của tôi có sao không? Bài này giúp bạn hiểu đúng bản dự thảo mới, không hoang mang theo tin đồn.
Trả lời nhanh: dự thảo này là gì?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/07/2026 là bản viết lại toàn diện, rút từ 260 điều xuống còn 105 điều. Dự thảo dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027 nếu Quốc hội thông qua. Đây mới là đề xuất, chưa phải luật đang áp dụng.
Với người mua nhà, đất ở Bình Dương, có ba điểm đáng theo dõi. Thứ nhất là cách tính giá đất qua bảng giá và hệ số điều chỉnh. Thứ hai là quyền của người gốc Việt ở nước ngoài. Thứ ba, sổ đỏ đang có vẫn được giữ nguyên.
Dự thảo Luật Đất đai 2026 là gì, đang ở giai đoạn nào?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/07/2026 là bản đề xuất thay thế Luật Đất đai 2024. Đây là văn bản đang lấy ý kiến, chưa phải luật chính thức. Bản này được đưa ra lấy ý kiến từ ngày 20/07/2026.
Điểm gây chú ý đầu tiên là độ dài. Dự thảo gồm 105 điều và 13 chương. Luật Đất đai 2024 hiện hành có 260 điều và 16 chương. Như vậy dự thảo rút gọn gần 60% số điều.
Cách làm này gọi là luật khung. Phần nguyên tắc giữ trong luật, còn chi tiết được giao Chính phủ quy định bằng nghị định. Với người dân, điều đó có nghĩa nhiều quy định cụ thể sẽ nằm ở văn bản hướng dẫn ban hành sau.
Dự thảo dự kiến có hiệu lực khi nào?
Theo Điều 98 dự thảo, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/03/2027. Mốc này chỉ thành hiện thực nếu Quốc hội thông qua bản cuối. Khi đó, dự thảo sẽ thay Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cùng các luật sửa đổi kèm theo.
Dự thảo cũng bãi bỏ Nghị quyết số 254/2025/QH15 về cơ chế tháo gỡ vướng mắc, trừ một số quy định chuyển tiếp.
Bạn nên nhớ một điều. Cho tới ngày luật mới có hiệu lực, mọi giao dịch nhà đất vẫn theo Luật Đất đai 2024. Đừng dừng kế hoạch mua bán chỉ vì có bản dự thảo.
Bảng giá đất thay đổi thế nào?
Dự thảo giữ công cụ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, nhưng không nêu lại chu kỳ hằng năm trong luật. Điều 75 viết gọn hơn Luật 2024 và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết. Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp tới thuế, phí và tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 75 dự thảo quy định bảng giá đất xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Đi kèm là hệ số điều chỉnh giá đất, tức tỷ lệ tăng giảm so với bảng giá. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung.
Có một khác biệt đáng chú ý với luật hiện hành. Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất mới áp dụng hằng năm từ 01/01/2026. Bản dự thảo số 01 không lặp lại chu kỳ hằng năm này trong điều luật. Chu kỳ và phương pháp cụ thể được giao Chính phủ hướng dẫn.
| Nội dung | Luật Đất đai 2024 (đang áp dụng) | Dự thảo 20/07/2026 (đề xuất) |
|---|---|---|
| Công cụ định giá | Bảng giá đất + hệ số điều chỉnh | Bảng giá đất + hệ số điều chỉnh (Điều 75) |
| Chu kỳ bảng giá | Cập nhật hằng năm, áp dụng từ 01/01/2026 | Không nêu chu kỳ hằng năm trong luật, giao Chính phủ |
| Phương pháp định giá | Nêu trong luật | Không liệt kê trong luật, giao Chính phủ hướng dẫn |
| Cơ quan quyết định | Hội đồng nhân dân cấp tỉnh | Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (Điều 75) |
Nguồn: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/07/2026, Điều 74 và Điều 75. Thông tin Luật 2024 theo văn bản đang hiệu lực.
Hệ số điều chỉnh giá đất ảnh hưởng túi tiền ra sao?
Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất theo khu vực, vị trí đã ghi trong bảng giá. Con số cuối cùng bạn phải nộp bằng giá trong bảng nhân hệ số này.
Hệ số càng cao thì tiền tính theo giá đất càng lớn. Điều đó tác động trực tiếp tới tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất ở, cùng thuế và phí khi sang tên.
Vì mức hệ số do từng tỉnh quyết định, bạn nên tra đúng khu vực mình mua. Muốn ước tính sớm cho một thửa cụ thể, bạn có thể dùng bảng giá đất Bình Dương theo tuyến đường trước khi xuống tiền.
Cần biết một thửa đất Bình Dương đang quanh mức giá nào? Bạn có thể tra cứu bảng giá đất theo tuyến đường và nhận tư vấn miễn phí. Gọi 0819 689 555 hoặc nhắn Zalo BinaHome.
Người gốc Việt và nhà đầu tư nước ngoài mua nhà thế nào?
Dự thảo tiếp tục cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thị trường nhà ở. Quyền này được nêu tại Điều 21 khoản 1 điểm h. Đây là nhóm khách quan trọng với thị trường Bình Dương, nơi có nhiều dự án căn hộ.
Điều 21 khoản 1 điểm h dự thảo nêu rõ quyền của nhóm này. Người gốc Việt định cư ở nước ngoài, được phép nhập cảnh, được mua hoặc thuê mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở. Nhà ở đó gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Họ cũng được nhận thừa kế theo quy định pháp luật dân sự.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài vẫn được giao đất, thuê đất để làm dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. Quy định này giữ hướng mở như luật hiện hành.
Sổ đỏ đang có có bị ảnh hưởng không?
Không. Đây là một nỗi lo phổ biến, và Điều 99 dự thảo trả lời rõ ràng. Người đang sử dụng đất giữ nguyên quyền và nghĩa vụ theo pháp luật trước ngày luật mới có hiệu lực. Khi hết thời hạn sử dụng đất mới áp dụng quy định của luật mới.
Nói cách khác, giấy chứng nhận hợp pháp bạn đang giữ vẫn nguyên giá trị. Theo Điều 104 dự thảo, giấy chứng nhận đã cấp không phải điều chỉnh khi luật mới có hiệu lực. Bạn không phải làm lại sổ chỉ vì có luật mới.
Bỏ cấp huyện thì làm thủ tục ở đâu?
Dự thảo xây dựng theo mô hình chính quyền hai cấp, phù hợp với việc sắp xếp đơn vị hành chính. Điều 100 nêu kế hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2030 làm căn cứ quản lý. Thẩm quyền về đất đai tập trung ở cấp tỉnh và cấp xã.
Cấp huyện không còn là một cấp trong quy trình như trước.
Với người dân, thay đổi này hướng tới việc nộp hồ sơ và giải quyết ở cấp xã, cấp tỉnh. Cách vận hành chi tiết sẽ rõ hơn khi có nghị định hướng dẫn.
Người mua đất nền vùng ven Bình Dương cần lưu ý gì?
Đất nền vùng ven Bình Dương là phân khúc nhạy với giá đất và mục đích sử dụng. Vì vậy các thay đổi ở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chạm trực tiếp tới nhóm này.
Khi mua đất chưa lên thổ cư, bạn nên tính trước chi phí chuyển mục đích sử dụng đất. Chi phí này phụ thuộc bảng giá đất và hệ số của khu vực. Dự thảo không thay đổi bản chất cách tính, nhưng con số cụ thể vẫn do văn bản hướng dẫn quyết định.
Lời khuyên thực tế là kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất trước khi đặt cọc. Một thửa đẹp giá mềm nhưng vướng quy hoạch có thể tốn kém hơn bạn nghĩ.
Người mua nhà Bình Dương nên làm gì lúc này?
Bản dự thảo dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027, nếu Quốc hội thông qua. Đó là tín hiệu để chuẩn bị, không phải lý do để hoảng. Trong lúc chờ, năm việc dưới đây giúp bạn mua an toàn theo luật hiện hành.
- Giao dịch theo Luật Đất đai 2024, vì luật mới chưa có hiệu lực.
- Giữ và tra cứu kỹ giấy chứng nhận đang có, vì quyền cũ được bảo lưu theo Điều 99.
- Kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất trước khi cọc.
- Ước tính trước tiền chuyển thổ cư nếu mua đất nông nghiệp.
- Tra cứu dự án và pháp lý trên chuyên trang nhà đất Bình Dương của BinaHome trước khi quyết định.
- Theo dõi bản cập nhật khi Quốc hội thông qua, vì số điều có thể còn đổi.
Lưu ý. Bài viết phản ánh bản dự thảo Luật Đất đai số 01 ngày 20/07/2026, mang tính tham khảo, chưa có hiệu lực và không thay thế tư vấn pháp lý. Nội dung có thể thay đổi theo bản cuối được Quốc hội thông qua. Với trường hợp cụ thể, bạn nên hỏi cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương hoặc luật sư.
Câu hỏi thường gặp
Dự thảo Luật Đất đai 2026 đã có hiệu lực chưa?
Chưa. Đây là bản dự thảo số 01 ngày 20/07/2026, đang trong quá trình lấy ý kiến. Dự thảo dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027 nếu được Quốc hội thông qua. Luật đang áp dụng hiện nay vẫn là Luật Đất đai 2024.
Sổ đỏ, sổ hồng đang có của tôi có bị ảnh hưởng không?
Theo Điều 99 dự thảo về chuyển tiếp, người đang sử dụng đất giữ nguyên quyền và nghĩa vụ theo pháp luật trước ngày luật mới có hiệu lực. Giấy chứng nhận hợp pháp đang có vẫn giữ nguyên giá trị.
Dự thảo có bỏ bảng giá đất hằng năm không?
Điều 75 dự thảo quy định bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí, kèm hệ số điều chỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân quyết định. Bản dự thảo này không lặp lại chu kỳ hằng năm như Luật Đất đai 2024. Chu kỳ cụ thể sẽ do Chính phủ hướng dẫn.
Người gốc Việt định cư ở nước ngoài có được mua nhà theo dự thảo không?
Có. Điều 21 khoản 1 điểm h dự thảo cho phép nhóm này. Người gốc Việt định cư ở nước ngoài, được phép nhập cảnh, được mua hoặc thuê mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở. Nhóm này cũng được nhận thừa kế theo quy định.
Bỏ cấp huyện thì làm thủ tục đất đai ở đâu?
Dự thảo xây dựng theo mô hình chính quyền hai cấp. Điều 100 nêu kế hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2030 làm căn cứ quản lý. Thẩm quyền về đất đai tập trung ở cấp tỉnh và cấp xã, thay cho cấp huyện trước đây.
Cần tư vấn nhà đất Bình Dương theo đúng pháp lý hiện hành?
BinaHome hỗ trợ bạn tra cứu quy hoạch, kiểm tra pháp lý và định giá trước khi mua. Gọi 0819 689 555 hoặc xem thêm bản đồ dự án Bình Dương và căn hộ Nam Mekong Grand Plaza tại Thành phố Mới.