Bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai là cam kết của ngân hàng với người mua. Ngân hàng sẽ hoàn lại tiền nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết. Đây là lớp bảo vệ tài chính quan trọng theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trước khi bán, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh. Sau khi ký hợp đồng, ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua. Người mua có quyền yêu cầu thư bảo lãnh, và chỉ nên thanh toán sau khi đã nhận được thư. Bài viết giải thích bảo lãnh là gì, quy trình, quyền của người mua và quy định mới từ 01/4/2025.
Bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là việc một ngân hàng cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư. Cụ thể, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ hoàn lại tiền cho người mua. Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh. Việc này phải hoàn tất trước khi bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện bắt buộc với chủ đầu tư, nhằm bảo vệ khoản tiền người mua đã đóng.
Vì sao bảo lãnh quan trọng với người mua?
Khi mua nhà hình thành trong tương lai, người mua trả tiền theo tiến độ trước khi nhận nhà. Rủi ro lớn nhất là chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao. Bảo lãnh ngân hàng giúp người mua được hoàn lại khoản tiền đã đóng trong tình huống đó. Nói cách khác, đây là "lá chắn" tài chính khi dự án gặp trục trặc. Vì vậy, người mua nên kiểm tra kỹ yếu tố này trước khi xuống tiền. Bước này nên đi cùng việc kiểm tra pháp lý dự án căn hộ.
Quy trình bảo lãnh diễn ra thế nào?
Quy trình bảo lãnh theo Điều 26 gồm các bước chính sau:
- Chủ đầu tư đề nghị và được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh.
- Ngân hàng và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh.
- Sau khi người mua ký hợp đồng, ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua.
- Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho từng người mua trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng.
Một điểm quan trọng: chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận được thư bảo lãnh. Đây là cơ chế bảo vệ người mua ngay từ đầu.
Phạm vi và số tiền bảo lãnh
Phạm vi bảo lãnh gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ người mua. Nó cũng gồm khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư phải trả khi không bàn giao đúng cam kết. Số tiền bảo lãnh tối đa cho mỗi người mua bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước. Người mua nên đọc kỹ thư bảo lãnh để biết phạm vi và thời hạn hiệu lực.
Người mua cần làm gì? (Checklist)
Để dùng tốt lớp bảo vệ này, người mua nên làm các việc sau:
- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng cho căn hộ của mình.
- Kiểm tra thư bảo lãnh: tên người thụ hưởng, phạm vi, số tiền và thời hạn hiệu lực.
- Không thanh toán các đợt tiếp theo nếu chưa nhận được thư bảo lãnh.
- Giữ lại bản thư bảo lãnh cùng hợp đồng và chứng từ thanh toán.
- Nếu cân nhắc từ chối bảo lãnh, hiểu rõ rủi ro trước khi quyết định.
Người mua có được từ chối bảo lãnh không?
Có. Điều 26 cho phép người mua chọn không yêu cầu bảo lãnh cho phần nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng. Tuy nhiên, từ chối đồng nghĩa người mua tự chịu rủi ro nếu chủ đầu tư không bàn giao. Vì vậy, bảo lãnh thường được khuyến nghị giữ lại, nhất là với người mua lần đầu.
Quy định mới từ ngày 01/4/2025
Ngày 31/12/2024, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 61/2024/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng. Thông tư này có hiệu lực từ 01/4/2025 và thay thế Thông tư 11/2022/TT-NHNN. Theo quy định mới, ngân hàng chỉ cấp bảo lãnh khi chủ đầu tư đáp ứng điều kiện và đã có văn bản xác nhận nhà đủ điều kiện bán. Ngân hàng phát hành văn bản cam kết, sau đó phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua khi đã ký hợp đồng. Người mua nên hỏi rõ ngân hàng bảo lãnh là đơn vị nào và thư bảo lãnh được phát hành theo quy định mới này.
Bảng tóm tắt nhanh
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Căn cứ | Điều 26 Luật KDBĐS 2023 + Thông tư 61/2024/TT-NHNN (từ 01/4/2025) |
| Ai phải lo bảo lãnh | Chủ đầu tư (phải được ngân hàng chấp thuận trước khi bán) |
| Ai nhận thư bảo lãnh | Từng người mua đã ký hợp đồng |
| Thời hạn cung cấp thư | 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng (hoặc theo thỏa thuận) |
| Phạm vi bảo lãnh | Tiền ứng trước + khoản phải trả khi không bàn giao |
| Quyền người mua | Được yêu cầu, hoặc từ chối bằng văn bản (tự chịu rủi ro) |
Lưu ý thực tế từ đội ngũ Bina
Khi tư vấn cho khách tại các dự án vùng Bắc & Đông Bắc TP.HCM, đội ngũ Bina thấy nhiều người mua chưa hỏi thư bảo lãnh. Một số chỉ nghe cam kết miệng mà không xem văn bản. Bảo lãnh là lớp bảo vệ tốt, nhưng người mua vẫn nên đọc kỹ phạm vi và thời hạn của thư. Với những căn hộ đã có sổ hồng từng căn, giao dịch đơn giản hơn vì không còn rủi ro hình thành tương lai.
Bina hỗ trợ kiểm tra hợp đồng và thư bảo lãnh miễn phí. Gọi/Zalo 0819 689 555. Xem thêm: hợp đồng mua bán căn hộ · quy trình mua căn hộ · sổ hồng căn hộ là gì.
Câu hỏi thường gặp
Bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà là gì?
Là cam kết của ngân hàng hoàn lại tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết. Cơ sở pháp lý là Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Bảo lãnh có bắt buộc không?
Việc có bảo lãnh là nghĩa vụ của chủ đầu tư trước khi bán. Người mua có quyền yêu cầu, hoặc từ chối bằng văn bản và tự chịu rủi ro.
Khi nào tôi nhận được thư bảo lãnh?
Chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng. Hai bên cũng có thể thỏa thuận thời hạn khác.
Chủ đầu tư có được thu tiền trước khi tôi nhận thư bảo lãnh không?
Không. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi người mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.
Bảo lãnh đền bù tối đa bao nhiêu?
Số tiền bảo lãnh tối đa cho mỗi người mua bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước theo hợp đồng.
Mua căn hộ đã có sổ thì có cần bảo lãnh không?
Bảo lãnh áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai. Căn hộ đã có sổ hồng giao dịch trực tiếp, không phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh này.
Tác giả: Nguyễn Huệ — Giám đốc Công ty TNHH BinaHome. Cập nhật 06/2026. Thông tin mang tính tham khảo theo quy định pháp luật hiện hành; vui lòng đối chiếu văn bản luật và hồ sơ dự án cụ thể.